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苗圃苗木评估公司怎么评估(苗木价格怎么定)?

  在苗圃地的评估有几个方面: Gj——第j个案例单位面积的交易价格 S——待评估苗圃地的面积 在苗圃地的评估中参照物可以是类似的苗圃地,但由于苗圃地的交易较少,实际评估中经常采用立地质量相似的农地为参照物。林地质量调整系数通常用影响农地价格的因子,如林地的肥力、林地的排灌条件、平整程度、交通条件、农地的粮食产量等指标,确定各个指标的权重,将待评估的苗圃地与参照的农地之间的各项主要指标的差异进行定量比较,综合确定出调整系数。
   由于找到评估基准日时的交易案例是不可能的,在选择不同时期的交易案例时的物价水平发生了变化,必须根据物价指数来求得物价指数调整系数,用物价指数调整系数对评估值进行修正。在苗圃地资源资产的评估中,物价指数调整系数常用不同时期的粮食价格的比值来确定。
   确定林地质量调整系数和物价指数调整系数后,根据调整系数和参照农地的市场成交价测算出评估的苗圃地使用权价格。 在采用该法时,由于农地使用权转让的交易案例较多,而且情况各异,因此,要尽量收集有关的材料,对资料中的不合理的因素应予排除;在相互比较时,其各指标要注意一致,进行量化分析。
   1。1。2收益现值法 苗圃地的收益现值按育苗收入计算极为麻烦,因为苗圃地上育苗的种类较多,各种苗木的育苗期限不同,经济效益也不相同,而且为了减少病虫的危害,苗圃地上经常要进行轮作,种一季水稻。因此,苗圃地的收益现值经常用农田粮食生产的收益现值。
   资产的评估价值bu=该资产预期各年收益折成现值E之和。 式中:E——苗圃地上种植粮食的年纯收入(已扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用)。 该法计算简单,资料来源容易,是最简单的评估方法。但在使用该法时要注意: ①年纯收入(E)的计算.必须选择与待评估资产在立地质量、地利等级类似的农地进行产量、成本及收益值的计算。
   ②计算年纯收入(E)时,如按当年的会计成本计算其成本,而未将其进行重置时,E值内含有通货膨胀的部分,这时利率应包括通货膨胀因素,采用商业利率。如果测算E值时,已对成本进行重置,扣除了通货膨胀因素,则利率不应包含通货膨胀利率。

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